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物件の現地調査・下見の際に見ておくべきポイントとは

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(写真=PIXTA)

 投資物件を選ぶ際に欠かせないのが、現地調査・下見です。収益を生む物件かどうかを見極めるためは、さまざまな視点で物件や周辺環境を見ておく必要があります。今回は、現地調査・下見の際に見ておくべきポイントを紹介します。

最寄り駅周辺と道程の確認

 まず、駅周辺にどのような施設があるかを確認してください。対象物件のターゲット層をイメージして、必要、もしくはあると嬉しい施設がそろっているかどうかをチェックしてください。

 駅から物件までの距離や徒歩分数は気になるところですが、大事なのはその道程です。歩道の整備状況、街灯の有無や数も治安の面で重要です。飲食店やスーパーのチェックも忘れずにしておきましょう。この時、ターゲット層のニーズを基準にして見ることがポイントです。

物件の周辺環境も 迷惑施設や暴力団関連施設はないか

 周辺環境は出口戦略にも影響を及ぼすので、重要なチェックポイントです。俗にいう「迷惑施設」が周辺にあると、入居者募集だけではなく売却時にも苦労することになります。迷惑施設にもいろいろありますが、特に敬遠されるのは「悪臭」「騒音」をもたらすものです。また、外観では判断できないことがありますが、近隣に「暴力団」関連の施設がないかも要チェックです。

 もし、近隣に大きな工事現場を見かけたら、そこに何ができるのか確認しておきましょう。対象物件の日照や景観を損なうような高層の建物が立つと、資産価値が下がってしまう恐れがあります。

 近隣に公園や整備された遊歩道があると、ポイントが高くなります。幼稚園や保育所、小学校などはファミリーには喜ばれます、しかし、シングルやDINKSにはかえって敬遠されるので注意してください。

外観と壁の確認 クラックや剥がれの有無を確かめる

 外観のデザインが良いに越したことはないのですが、デザイナーズにありがちなコンクリート打ちっぱなしは注意が必要です。コンクリートは吸水性が高く、むき出しだと劣化が早くなるうえに外気温の影響を受けやすくなります。

 壁にあるクラック(ひび割れ)の有無、タイルの剥がれ具合の確認は重要ですから、決して怠らないでください。一見して分かるような大きなクラックがあると、コンクリートや鉄筋の腐食が進んでいる可能性があります。そのような状態だと、大規模修繕工事の費用が膨らむ可能性があるので要注意です。

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管理状態の確認 清掃や植栽手入れが行き届いているか

 管理状態の良し悪しは資産価値に大きな影響を及ぼすので、これも重要なチェックポイントです。エントランスの清掃が行き届いているか、植栽の手入れがなされているかをチェックしてください。

 次にゴミ置き場の清掃はどうか、ゴミ捨ての指定日が守られているかをチェックしましょう。こういった点を見ると、管理や住人の質が大方分かります。不潔で違和感があるようでしたら、住み心地の良い物件とはいえず、入居率が悪くなる可能性があります。

 管理人や住人と顔をあわせる機会があったら、挨拶や会話をしてみてください。生の声を聞くことで、管理状態や住み心地の実態に関する情報が得られます。

住居内の設備や動線と通気性も確認を

 ワンルームや1Kであればさほど気にすることはありませんが、ファミリータイプの場合は設備や動線が重要です。キッチンに食洗機は付いているか、収納が充分あるかといったことは、実際に生活するうえで重要なポイントになります。

 設備だけではなく、キッチンやバス・トイレなど水回りの動線は暮らしやすさに直結しますので、実際にそこで暮らすことをイメージしながらチェックしてください。

 日当たりもさることながら、それよりも重要なのが通気性の良し悪しです。風通しが悪いと湿気が溜まってカビが発生しやすく、健康を害する原因になります。そういう住戸は敬遠されますので、家賃を安くしないと入居者を確保できない可能性があります。

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