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まだまだ見つかる? お宝投資区分建物の見分け方

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(写真=PIXTA)

ここ数年は海外マネーや金融緩和の影響により、都市部の投資物件の価格が上昇気味でした。新築や一等地の割高感のある区分建物の取引が活発になり、それまでお宝区分と呼ばれていた都市部での中古マンションにもどんどん買い手がついていました。

不動産市場の活発化も「2020年東京五輪で終結する」、「いや、更に3年は続く」などさまざまな見解があります。このような状況下で、引き続き都市部でお宝投資区分建物を購入していく方法を模索していきます。

都市部でのお宝的区分投資物件はもうないのか?

ミニバブルと言われた建築ラッシュのピーク時には、高騰した新築マンションの影響を受けて都市部の中古マンションの価格も上がっていきました。2015年には地価の高騰や資材費・人件費等が値上がりし、新築マンションの建築戸数が減少に転じたことも関係しています。個人の不動産投資家の数も増加したことから、利回りのいい手頃なお宝マンションを探すことが難しくなっていました。

物件によって価格は高めの気配が隠せませんが、少しだけ落ち着きを見せたエリアもあります。中古マンション全体の価格はまだ上昇中との数字が出ていますが、これは平均的な見方であり、2016年には上昇にストップがかかった物件も出てきました。

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2世代別に注目して都市部の中古マンションを探す

日本の中古マンションを購入する時には、マンションの世代とその特徴を考慮して検討すると失敗しないと言います。古くても決して劣化した建物ばかりではなく、耐久性はまだまだ現役のマンションがいくつもあります。

注目すべき最初の世代は2008~2010年のリーマンショック前後に建築されたマンションです。プチバブルの時の建築でおしゃれで魅力的なものが多いという見方と、リーマンショック後で建築ラッシュ中ではなく、安定した工期で建てられたマンションがいいという両方の理由で注目される世代です。

この世代で現在でもプレミア感のある物件やタワータイプは高い価格を維持していますが、そうではないマンションには妥当的な価格で取引されているものがあります。都市部でも7~8%の利回りを確保できそうな物件を見つけることができます。

もう一つの世代は旧法での耐震規定で建てられた世代です。「旧耐震物件」と呼ばれるこれらの物件の年代は、1981年改正の約3年後の1984年以前の建築マンションが該当します(建築確認が旧法で新法時代に建てられているものがあるため)。

構造や耐震面で現在の規定と大幅に変更のあった世代なので、敬遠する投資家がいるのも確かです。しかし阪神淡路大震災のような災害を免れて健在する物件も多く、「古い=投資物件に向いていない」とは断言できないでしょう。見た目の外観よりもエリアの雰囲気や内部の快適さで物件を探し、賃貸ライフを楽しむ世代向けに、フルリノベーションして貸し出すことも可能になってきます(構造面でリノベーションできる範囲を確認する必要はあります)。

世代別マンションに分散投資して成功させる区分建物投資

購入する人も借りる人も、中古マンションのイメージがどんどん変わってきています。必ずしも新築やプレミア感のあるマンションばかりが人気ではない時代になりました。外観の見た目ではなく、住居部分が快適だと思える物件に人気が集まる傾向があり、投資するならさまざまなアイディアを施してお宝物件へと生まれ変われる物件はおすすめです。

築浅で質のよい世代のマンションと、格安で築古ではあるが磨きがいのあるマンション。費用や手間のかかり方も違うでしょうから、いくつか物件を保有するなら違う世代のマンションに投資して運営手間を分散するのもよいと考えます。

中古マンションを世代別に区別して探すことで、どんな物件が都市部のお宝物件として魅力があるのかを判断する目利き力も養えます。ぜひ築年数だけではなく、世代に注目してお宝物件を探してみてください。

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