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属性のいいサラリーマンの投資失敗例が増えている! その理由とは?

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(写真=KieferPix/Shutterstock.com)

不動産投資でよく問われるのが「属性」です。属性はその人の職業や年収、勤務年数を指します。この属性によって、融資の額や金利が変わってくるのです。サラリーマンのように属性がいい場合は、融資額や金利が有利になってきます。しかし、この属性がいいはずのサラリーマンが、不動産投資で失敗する事例が多いのをご存じでしょうか。

今の時代、不動産投資は節税対策でないことに気が付きましょう

一般的に属性がいいといわれているサラリーマンが不動産投資物件を勧められる際の営業トークとして、最も多いのが「節税対策」ではないでしょうか。確かに購入当初は諸費用などを確定申告することで、給与から引かれた所得税の還付があるでしょう。しかし、このメリットは最初の数年にすぎません。

毎年確定申告をするような習慣がついているのであれば、気が付くかもしれない落とし穴です。しかし、日本のサラリーマンのように毎月給与から天引きを受けている場合は、節税効果という言葉の落とし穴にうっかりはまってしまうのかもしれません。

キャッシュフローがゼロ、またはマイナスでも購入してしまう

前述のように「節税効果」がセールストークのポイントなので、手元にお金が残らない物件でも購入してしまいます。属性がいいので、頭金なし諸経費込みのオーバーローンが組めてしまうのです。これで新築の区分マンションを年収枠いっぱいの3,000万円くらいで契約してしまう人います。

年金代わりと考えて、老後の収入になるからとも思うようですが、30歳35年ローンで購入したとして、家賃収入が発生するのが65歳です。もともと節税対策として、収益ゼロでスタートしています。35年間で持ち出ししている期間もあるでしょう。空室期間、修繕費、リフォーム費が発生しているはずです。それらをある程度消化できたとして、収益が確保できるまでにはさらに7~8年かかります。築40年、80歳手前のことです。

サブリース契約時も注意が必要

それでもまだ購入者が「サブリースしているから大丈夫」と思っているケースがほとんどです。サブリースの契約内容には、必ず「相場に応じて保証する家賃は変更することが可能」と明記されています。

「家賃が下がることもあるのでは?」と営業マンに確認したとしても、「あそこは立地がいいですから、そんなことまずないですよ」と言われて信じてしまうこともあるかもしれません。契約時には契約内容をしっかり確認することが重要です。

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まだ融資枠があってもその後の物件を買えなくなってしまう

属性のいい方であれば、失敗に気づいて他の物件で負担をカバーしようと考えます。しかし、属性的に融資は可能でも、次の融資はそう簡単には下りない可能性があります。

1件目の購入で利益がゼロの場合、金融機関の融資判断で「投資スキル」が疑われます。投資力の乏しい人と判断されると、次の物件を購入することができなくなってしまいます。

マイナスが出ても資産組み換えの覚悟で

先ほどの例にもありますが、35年先、40年先を見据えてシミュレーションをする場合、損切りをしてでも収益性の高い物件への資産組み換えが必須です。この場合は不動産業者だけではなく、不動産投資に詳しい人のアドバイスが不可欠になります。再び不動産業者の提案を鵜呑みにして、収益性の低い物件を購入することは避けなければなりません。

このような悪質業者ばかりではないですし、属性のいい方でもちゃんと冷静に物件の収益性をみて購入している人もいます。しかし、まだまだ収益性のない不動産をフルローンで購入する人は決して少なくありません。

「とりあえず一つ買ってみよう」という気持ちにブレーキをかけて、毎月のキャッシュフローを意識した投資物件を探してみてください。

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