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忙しいビジネスマンでも不動産投資ができる! サブリースの活用

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(写真=PIXTA)

不動産投資における最大のリスクは「空室」です。家賃収入がなければ、賃貸マンションのオーナーとなって「不労所得」を得るというような夢も、単なる絵空事で終わります。しかし、この空室リスクを避ける方法が一つあります。

それはサブリースです。サブリースという仕組みを使えば、本業が忙しいビジネスマンのあなたでも、リスクを回避しながら不動産投資が可能になります。

そこで今回は、サブリースのメリット・デメリット、その活用法について考えてみましょう。

なぜ空室対策は大切なのか

不動産投資のほとんどは、金融機関からの融資で物件を購入します。空室が発生し家賃収入がゼロだと、不動産ローンの返済を家賃収入から用意することができません。これでは、何のために不動産投資を始めたのか、わからなくなってしまいます。ですので、空室率を限りなくゼロに近づけることが、不動産投資で成功する最大の秘訣なのです。

空室リスクを回避するサブリース

そこで登場するのがサブリースです。サブリースとは、オーナーが所有する物件を、サブリース会社(管理会社)が一括で借り上げて運営し、オーナーはリース料を受け取る仕組みのことです。

オーナーは手数料を支払うことになりますが、入居者がいなくても、サブリース会社から一定のリース料を受け取ることができるので、空室リスクはありません。

サブリースのメリットと手数料相場 

サブリース会社の多くが管理会社を兼ねています。管理業務が含まれたサブリース契約の手数料は、満室時の家賃の10%~15%が相場といわれています。通常の賃貸契約における管理手数料は5%~10%が相場なので、手数料分が割高になります。

しかし、空室リスクからは完全に解放されますし、オーナーが契約を結ぶ相手はサブリース会社なので、入居者からのクレームや訴訟といった煩わしい問題の対応のみならず、入居者募集、契約、更新手続き、集金、退去立ち会いなどの管理業務もすべてサブリース会社が代行します。

サブリース契約の注意点

例えば、「30年間一括借り上げ」のようなサブリース契約があります。もちろん、30年間の家賃支払いは保証されますが、一定の修繕やリフォームを行う契約になっていたり、家賃を2年毎に変更できるようになっていたりすることがあります。そうなると、将来のリース料収入が減る場合もあります。

また、賃借人の募集期間(新築時3カ月間など)は、オーナーがリース料を受け取れないという免責期間が設けられている場合があります。免責期間中に客付けができないと、サブリースといえども最初から満額で収入が得られないということです。そのため、免責期間中でも一生懸命客付けしてくれる会社と契約する必要があります。なお、途中で契約を解除すると、ペナルティが発生するケースもあります。契約書の内容は必ず事前に確認しましょう。

サブリースを最大限に活かすには

サブリースは本業を持つビジネスマンのあなたが安心して不動産投資が行えるようにしてくれる魅力的な仕組みです。しかし、もともと空室リスクを低く抑えられた物件を購入していなければ、サブリースのメリットを活かすことはできません。そこで、下記の3点にはご留意ください。

1. 立地条件が良い
最寄り駅まで何十分もかかる通勤に不便な物件に住みたいと思うサラリーマンはいないでしょう。居住者のニーズで立地条件は異なりますが、少なくとも利便性が高いと思えるような物件である必要があります。

2. 物件の差別化
「家賃が安い」というのは一番わかりやすい差別化ですが、「デザイン性が高い」、「機能的な設計と設備」など、競合物件から差別化された特長は空室リスク低減に効果的です。

3. 営業力のある管理会社
本業を持つ人は、物件管理を不動産会社にお願いすることが多いでしょう。管理会社の業務は、物件の清掃、入居者のクレームや要望の処理、契約更新手続きだけではありません。客付け業務もあります。管理会社の営業力は空室リスクに影響します。

不動産投資で成功するためには、やはり、空室リスクの低い、優良物件を選ぶことが重要です。そういう物件であればこそ、サブリースの効果は最大限に発揮されます。その時あなたは安心して本業に専念できるのです。サブリース契約を検討されている方は、ぜひこの点に留意して下さい。