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不動産売却益を狙うなら今? まだ売り時は続くのか

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(写真=PIXTA)

ここ数年の不動産価格の上昇(特に都市部)はご存じの方も多いでしょう。

最近になって少々落ち着きを見せたものの、今はまだ売り時なのか? 一時の落ち着きで東京五輪まで続くのか? と不動産投資をする人にとってはその内容を詳しく確認したいところだと思います。

都市部の不動産価格上昇のワケ

2012年からじわじわと価格を上げてきた不動産、その主な要因は海外マネー流入と金融緩和政策です。海外の投資家からみると、日本の不動産市場はまだまだ割安感があるそうです。もともと政権や政策が変わっても大きく揺れ動くことのない日本の不動産市場。そこへ東京五輪や外国人観光ビザの発給条件の緩和で、一気に海外から注目を浴びました。

それに加え国内では金融緩和政策でマイナス金利が実施され、銀行がこぞって融資に力を入れ不動産投資物件用の貸し付けにも積極的になりました。2010年辺り、まだ価格の上昇が見え始めていないころに購入していれば、今売却することでキャピタルゲインを得られる物件もあるでしょう。

2020年東京五輪まで続くのか?

トータル的に各アナリストの見解をまとめると、価格の上昇はいったん落ち着き、今後東京五輪までは再び高値に向かうという見方はないようです。しかし物件の種類やエリアによれば、まだ高値を維持しながらも成約しているケースもあります。そして東京五輪に向けてまだまだ建築費の高騰は続くと思われるので、新築の価格は下がりにくいと見ていいでしょう。

このような状況の中、個人の不動産投資家の勢いが無視できない働きを見せています。不動産価格の上昇が本格的になった頃から、個人投資家による不動産ローンを活用した購入が活発になってきました。ほんの数年前までは、投資家が容易に不動産投資ローンを活用することはできなかったのです。銀行のアパートローンも金融政策緩和の影響で急激に増加してきた商品です。個人の投資家が、ローンというレバレッジを活用してどんどんと買い増しを進めています。

2016年に入ってから木造などの投資物件への融資には幾分タイトになってきましたが、区分マンションや一棟マンションへの融資はまだまだ積極的に行っている銀行もあります。売り時と言われながらの買い時でもあるという現象を感じている人も多いのではないでしょうか。

資産の組み換えに活用してみよう

以上のことから、個人の不動産投資家にはまだまだ物件の買い増しを続けている人もいます。オーナーチェンジ物件の流通が増えてきたことからもわかりますが、資産の組み換えをうまく行っている人がいます。

数年前に購入した物件を入居者付で販売し、それを資金にしてローンを組み、多物件所有へと資産を組み換えています。手持ちの不動産で利回りがうまく回っている物件なら、初めて購入する個人の投資家からの買い付けも入りやすい市場になっています。登記費用や取得税、売却税などの各諸経費を差し引いてマイナスにさえならなければ、その売却額を資産組み換え用の資金としてうまく活用することができるでしょう。

売却益(キャピタルゲイン)を期待した売却はできないとしても、現在の市場であれば資産の組み換えにはまだまだ活用できる状態ではないでしょうか。1戸から2戸へ、また数戸から1棟へとステップアップするタイミングとして検討してみてください。

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