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東京の不動産はまだまだ割安? いま東京の不動産に投資する理由

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(写真=PIXTA)

東京の不動産価格は上昇しています。住宅、特に区分所有のマンションは、2020年東京オリンピック開催の決まった2013年から35カ月連続、商業用不動産は、その前の2012年からずっと上がり続けているのです。

しかも、アベノミクスによる円安効果で国際的にも割安であるため、外国からの投資も相次いでいます。

大都市圏でマンション(区分所有)が上昇

国土交通省は2016年4月27日、IMF(国際通貨基金)などの国際指針に基づいた全国の「不動産価格指数」(住宅)を発表しました。それによると、2010年の平均を100とした指数は、2016年1月に107.1となりました。同じ価格指数(商業用不動産)は111.2でした。商業用不動産は2012年10〜12月分から13期連続のプラスです。住宅は商業用ほど上昇せず、地域によって違いがあります。

107.1となった不動産価格指数(住宅)のうち、マンション(区分所有)は127.5と、前年同月比で8.0%上昇し、東京五輪の決まる半年前の2013年3月から35か月連続でプラスとなりました。

都道府県別では、東京都が130.1(前年同月比11.1%アップ)、大阪府は128.6(9.2%アップ)です。

ブロック別に住宅の価格上昇をみると、東北が167.7(前年同月比9.7%アップ)、九州・沖縄153.1(14.9%アップ)、北海道143.8(1.4%ダウン)、近畿130.0(8.6%アップ)、関東124.5(8.6%アップ)、中部120.5(1.7%ダウン)でした。

背景に都市への人口流入

2016年2月に発表された国勢調査(2015年)では、1920年の調査開始以来、初めて日本の人口が減ったことが分かり、衝撃が広がりました。都道府県別にみると、8都県(沖縄、東京、愛知、埼玉、神奈川、福岡、滋賀、千葉)だけが、5年前比で人口増加となりました。

東京都の1,351万人は群を抜いています。東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)だけで人口は3,612万人となり、全国の4分の1以上を占めています。これに大阪府、愛知県、兵庫県、北海道、福岡県を加えた9都道府県で、人口の5割以上が住んでおり、「大都市圏居住志向」が鮮明となりました。大都市圏の住宅需要は、当面衰えないでしょう。

商業用不動産も、2010年の平均を100とした15年の都道府県別指数において、東京はオフィス130.7、店舗136.0、マンション・アパート119.7となりました。

国際的には割安な東京の不動産

国際比較で東京のマンション価格はまだまだ低水準です。

日本不動産研究所の調査では、2010年10月を100とした東京のマンション価格は、15年10月で108.6でした。ジャカルタ168.7、ロンドン163.4、ニューヨーク152.9、上海150.1、北京147.9、シンガポール122.0などと比較すると、かなり低成長です。

丸の内・大手町地区の最上位オフィス価格を100とした比較では、香港が188.4でしたが、ニューヨーク56.4、ロンドン96.3、ジャカルタ15.2、上海59.8で、東京のオフィスビルには割高感が出ています。

しかし、マンションの中でも、特に高級マンション(ハイエンドクラス)では、東京元麻布の1戸の専有面積当たりの分譲単価を100として比較した場合、ロンドン337.0、香港232.5、ニューヨーク173.3、台北155.4、上海149.9、シンガポール135.6という結果が出ており、国際的に割安であることが分かります。こうしたことから、海外からの投資が東京の不動産に集まっています。

円安ゆえの割安感

海外との比較は、現地通貨で評価、円換算して指数化します。円安になると、東京の指数は低くなります。つまり、ドル建てならば割安で買えるということです。

2010年10月(月末終値)為替レートは1ドル80.3円でした。15年10月(同)の120.6円で、価格は3分の2に下落しました。もし、為替レートが同じならば、東京のマンション価格(108.6)も、ジャカルタ、ロンドン並みだったはずです。

5年前の為替レートに戻らない限り、世界的に見て東京の不動産は割安であり、海外からの投資が集まりやすい状態で、アベノミクスが東京の不動産価格を押し上げているといえるでしょう。