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自己資金より「借り入れ」に頼ったほうがよい理由

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(写真=PIXTA)

 もしあなたが多額の現金を持っているなら、借り入れせずに現金で不動産を購入して、悠々自適の大家業ができるでしょう。不動産投資を大家業だと勘違いしている人が多いようですが、単に家賃収入を得るだけでは投資とはいえません。

 不動産投資では、借り入れをすることでより多くの利益が得られます。今回は、不動産投資で借り入れをした方がよい理由を「レバレッジ」というキーワードを基に解説します。

不動産投資におけるレバレッジ

 レバレッジとは、直訳すると「てこ」という意味です。投資の世界では、少ない自己資金で他人資本を利用して何倍もの大きな取引をすることレバレッジをかけると表現します。

 自己資金1,000万円で9,000万円を借り入れ、1億円の投資をすれば10倍のレバレッジをかけたことになります。この借入金が、「てこ」の役割をはたすわけです。不動産投資では、物件を購入する際に金融機関から受ける融資がレバレッジということになります。

借り入れによるレバレッジ効果

 利回り8%で借入金利が3%なら、その差の5%がリターンです。自己資金1,000万円で4,000万円を借り入れして5,000万円の投資をした場合、5,000万円×5%で250万円のリターンになります。

 実際に投資した自己資金は1,000万円ですから、自己資金に対する利回りは250万円÷1,000万円で25%になります。4,000万円の借り入れでレバレッジをかければ、1,000万円の元手で250万円のリターンを手にすることができるわけです。

 自己資金1,000万円だけの投資であれば、1,000万円×5%で50万円のリターンしかありません。しかし4,000万円のレバレッジをかけることで、リターンが200万円も増えるのです。これが、借り入れすることによるレバレッジ効果なのです。

低金利はレバレッジ効果を上げる

 利回りに対して借入金利が低くなるほどリターンが多くなるので、今の超低金利は不動産投資におけるレバレッジ効果を押し上げる好材料といえます。

 金利が低くなれば借入総額に対する金利の比率が下がるので、その分だけ物件購入費用の比率が上がり、より多くのレバレッジをかけられるようになります。

 家賃収入から借入金利とその他諸経費を引いた金額がキャッシュフローですから、金利が低い分だけキャッシュフローが増えます。借入額が多いほどレバレッジによる「てこ」の原理が効いてくるので、より超低金利の恩恵が受けられるということです。

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不動産投資だから可能な大きな借金

 株式投資でも信用取引であればレバレッジをかけられますが、証券会社に委託保証金を差し入れる必要があります。保証金の3倍を上限に借り入れして取引するのですが、売買から6カ月以内に返済しなければなりません。

 一方、不動産投資の借入期間は10年単位の長期で、なおかつ購入した物件が担保になるので、3倍どころかそれ以上の融資を低金利で受けられます。

 株の信用取引では買った銘柄に含み損が発生すると、その分を保証金から差し引かれ不足分を追加するように要求されることがあります。不動産投資では担保の物件価格が下がったとしても、金融機関から追加で担保を要求されることはまずありません。

 個人が株式を購入する目的で融資を受けることはほぼ不可能で、レバレッジをかける場合はそれなりの自己資金と信用力、専門知識が必要になります。不動産投資にも知識は必要ですが、株式投資ほど専門性は高くありません。

 おそらく、専門家でなくても数千万円の融資が受けられる投資は不動産投資しかないでしょう。大きなレバレッジをかけて担保価値の高い資産を手に入れ、その上安定したキャッシュフローを期待できる、それが不動産投資の魅力なのです。株式投資よりもリスクを押さえて利益を上げるために、不動産投資の借り入れも是非検討してみてはいかがでしょうか。

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