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不動産購入 フルローンか頭金を入れるか。どっちがトクか。

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(写真=PIXTA)

都心部を中心に不動産価格の高騰が続いています。「安定した資産運用のために、早く買ったほうがよいのではないか」という思いで、内心「焦っている」人も多いのではないでしょうか。

不動産投資を始めたいけれど頭金がない。「不動産の購入は超低金利の今がチャンス!」などというキャッチコピーをみると、「フルローンでなら……」と考えることもあるでしょう。ところがファイナンシャルプランナーに相談すると、「頭金のない不動産運用は危険です!」と釘を刺されたと思ったら、軽い気持ちで参加した不動産投資のセミナーでは、営業担当者から「頭金がなくても大丈夫。フルローンで購入される方も増えています」とささやかれる始末。

本当のところ、フルローンか頭金を入れるか、どちらがトクなのでしょうか? 

かつて不動産購入には頭金が必要だった

居住用、投資用を問わず、不動産の購入では購入額の2~3割を頭金として用意するのが一般的です。その理由は、これまで大半の金融機関が、物件購入総額の8割程度までの融資しかしなかったからです。

物件価格の全額、あるいは諸費用まで含めてローンの対象とする「フルローン」は、「フラット35」の一部商品などであった程度でしたが、超低金利の影響もあり、最近ではフルローン融資を行う金融機関が増えているのです。

ローンの審査は、年収や勤続年数、家族構成やこれまでの借入実績で決まるものの、頭金の有無は、直接関係がありません。だから、購入時に貯金がなくても、ローン審査さえクリアすれば、誰でも不動産が買える時代になりました。

フルローンと頭金、どっちがトクなの

それでは、フルローンで購入するのと自己資金で頭金を入れるのでは、どちらが賢い買い方なのでしょうか。

両者で最も差が出るのが、利息の支払い額です。同じ物件を購入しても、頭金の有無で数百万円の違いが出ることもあります。もちろん、フルローンのほうが支払い額は大きくなります。

ただし、現在は超低金利なので、頭金を用意するために不動産購入を先延ばしにしていると、その間に金利が上昇し、結果的に大きく損してしまうことにもなりかねません。今後5~10年の間に、今より金利が低くなる可能性は少なく、むしろ金利が上がっているという予想が大勢を占めています。利息面だけで判断すると、フルローンと頭金を入れるのとでは、どちらがトクかを判断するのは、かなり難しい状況です。

フルローンのデメリットを指摘するならば、一つはローンの借り換えが難しくなることでしょう。将来的に物件のリフォームや買い換えをする場合、ローンを完済してからでないと抵当権を外せないため、ここで自己資金が必要になります。

また、住宅を購入すると、物件価格(土地代+建物代)以外にも、さまざまな諸経費や手数料を支払うことになります。一般的に物件価格の約5~10%が目安とされており、これだけは現金で用意する必要があります。諸経費を含めた不動産ローンもありますが、その場合は審査が厳しく、この点においては、「フルローンは使い勝手が悪い」と言えるかもしれません。

目的や状況に応じて使い分けを

物件価格の100%や、諸経費を含めたフルローンは、資金不足でも良い物件を見つけたタイミングで、すぐに不動産購入に動けるといったメリットがあります。

しかし不動産投資のリスクを考えると、たとえ少額でも頭金を入れて返済額を抑えたほうが、フルローンよりも不動産投資の「リスク回避」につながります。

リスクに関しては、投資家により考え方や耐性が違うので、簡単にどちらが良いとは言えません。フルローンのメリット、デメリットをしっかり意識した上で、目的や状況に応じて使い分けることが大切です。

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