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見逃すと危険 収益に影響を及ぼす区分マンションのランニングコスト

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(写真=PIXTA)

 ランニングコストには固定費と流動費があり、いずれも収益に大きく影響します。割安物件でも、ランニングコストが膨らめば収益が低下してしまいます。

 築年数や構造、管理状態によっても異なるので、運用収益を確保するためにはランニングコストの把握は欠かせません。ということで、今回は区分マンションのランニングコストについて検証します。

管理費と修繕積立金

 管理費はエリアや規模、階数によって異なりますが、1平方メートル当たり200円前後が目安です。国土交通省による2015年の調査では、規模は100~500戸クラス、階数だと10~19階が比較的安い傾向がみられます。小規模マンションはスケールメリットがないこと、超大規模マンションは維持費の高い共有施設があることが理由で、管理費が割高になるようです。

 管理費が安いと数字上の利回りは良くなりますが、管理の質が悪いと入居者に嫌われて空室リスクが高くなる危険性があります。収益を確保するためには適正な管理が必要ですから、安さに目を奪われて飛びつくのは危険です。

 修繕積立金は、古くなるに従って引き上げられるのが一般的です。大規模修繕の費用が積立金で賄えない場合、別途に一時金として請求されることがあります。想定外のランニングコストが生じると、収益を大きく圧迫するリスクになります。

 そういったリスクを回避するために、事前に修繕積立金の状況や、修繕履歴と計画を管理組合に問い合わせておくことが大切です。適正な修繕計画と、それに見合った積み立てがなされていることが、安定した収益を確保するための必須条件になります。

インターネット回線の接続環境

 今やインターネットの接続環境は必須です。通常、新築や築浅のマンションなら、1棟まるごとの「マンションタイプ」という集合契約をしており、1戸当たりの費用は割安になっています。「マンションタイプ」の契約をしていない物件だと、個別にインターネット回線の契約をすることになります。この場合、単体契約になるので回線利用料が高くなります。区分マンションに投資するなら、インターネット環境の事前チェックは必須です。築年の古いマンションの場合、建物の構造によっては回線の導入が不可能、もしくは工事費が高額になることがあるのです。今は光回線が当たり前ですから、提供エリアと導入工事が物理的に可能かどうかの確認は必須です。これを怠ると、購入した後でインターネットが使えない不良物件だったということになりかねません。

 最近の10代、20代の若い世代はスマホを利用するので、PCでインターネットを利用する頻度は少なくなりました。とはいえ、年代が上がるにつれPCの利用頻度が上がるため、インターネットの接続環境は入居者確保に必要であることに変わりはありません。

 少しでもランニングコストを抑えたいなら、「マンションタイプ」で集合契約をしている区分マンションを選ぶべきです。

固定資産税もランニングコスト

 不動産を所有している以上、固定資産税は毎年納めなければなりません。このため、固定資産税もランニングコストの1つになります。

 基本的に区分マンションはRC構造ですから、固定資産税における建物の評価は木造の一戸建てより高くなります。その反面、一戸建ては土地の分だけ固定資産税の評価が高くなるので、総体的な固定資産税の評価は地価次第ということになります。

 地価の高い都会では、土地評価の比率が低い区分マンションは一戸建てに比べて固定資産税が安くなります。しかし地価の安いエリアでは、この構図が逆転します

 固定資産税というランニングコストの比率を下げたいなら、高額な家賃が見込める、地価の高いエリアの区分マンションを選ぶほうが良いということになります。

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