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不動産投資のリスクを認識することで赤字経営を早期回避・脱却に導く

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(写真=Wayne0216/Shutterstock.com)

どんな投資でも、リスクがゼロのものはありません。その度合いや種類によって、ローリスクからハイリスクまでさまざまなものがあります。不動産投資のリスクは、ミドルリスクだといわれています。

不動産投資では扱う金額も高額になるので、ミドルリスクだからといって「これくらいは大丈夫だろう」と安易な考えで進めていく人がいます。慎重になり過ぎてはリターンが低くなってしまいますが、リスクの内容と度合いをしっかりと認識しておくことで、実際に損失が出た場合にも早期に体制を立て直すことが可能です。そしてその状況は常にアップデートしながら投資を進めていくことがベストです。

今回は、その不動産投資におけるリスクを紹介します。

1. 入口を誤ってしまうリスク

不動産投資では、仕入れ(物件の購入)が大変重要となります。成功への要素のうち大部分が、購入する物件の見極めにかかっています。高すぎる物件、法令上の問題がある物件を購入することは、最初から失敗する方向に飛び込んでしまうのと同じです。

地域やターゲット層を分析し、長期的に利益を見込める物件を仕入れましょう。

2. レバレッジの利かし方を誤るリスク

融資による購入は、不動産投資では「レバレッジを利かす」といい、重要な役割を果たします。いくつか買い進めていくためには融資の活用は不可欠です。しかしその借入金額、頭金、金利、返済期間などを誤ってしまうと、たちまち毎月のキャッシュフローに影響し、マイナスに転じてしまいます。

人によって属性はでさまざまですが、基本的に低金利での長すぎない返済期間で借り入れを行ってもキャッシュフローが保てるローンを組むことが重要です。

3. 空室のリスク

不安に思っている人が多いリスクです。これは、空室になったときの想定をシビアに考えずに購入した人が陥りやすいリスクです。「新築だからしばらくは大丈夫だろう」「駅近だから人気は落ちないだろう」という想定では、一気に状況が覆る可能性があります。新築は5年程度で飽きられ(他にも新築が増えてくるため)、駅近であるだけではこの全国的な空室問題に太刀打ちできません。何通りにも手法を変えることが可能な賃貸スタイルを考案する必要があります(家具付き、外国人OK、改装自由物件など)。

このように、購入の時点でリスクへの認識を高めておくことが回避対策となり得ます。

4. 急な修繕や補修による出費のリスク

賃貸物件に付き物のリスクです。急な修繕による出費は築浅の物件でも起こり得ます。築古を購入した場合には特にシビアに想定して見積もっておく必要があります。

毎月の家賃からローン返済額、管理費などを引き、さらに修繕費をいくらか積み立てられる運営が必要です。

5. 火災・天災によるリスク

どのような賃貸経営者でも避けられないリスクとして、常に念頭におかなければなりません。今は不動産投資ブームでさまざまな保険商品が登場しています。掛け金を抑えても、いざというときに補償がしっかりしている保険に加入し、さらにその内容を定期的に見直すことも大切です。

6. 税金によるリスク

不動産に関する税金はとても複雑です。単純に誰にでもかかってくるものとしては、固定資産税、不動産取得税、譲渡所得税(売却した場合)です。しかし、本業が別にあって不動産投資を副業としている場合などは、税金対策を立てておかなければ、家賃収入の大部分を税金に納める可能性もあります。

7. 家賃滞納や値下げのリスク

家賃延滞による督促の手間・費用や、他物件との競合で値下げする場合のリスクです。当初のキャッシュフローが維持できなくなります。

8. 事故物件になるかもしれないリスク

高齢化やさまざまな社会問題が要因となり、自己所有の物件で事故や死亡者が出るリスクは他人ごとではなくなっています。そんな事態が発生した場合の対処方法としては、特殊清掃費の補償や借り手がなくなってしまう期間の家賃補償を行う保険への加入も検討しましょう。

このように不動産投資のリスクは、賃貸経営に興味を持っている方なら知っていることも多いでしょう。しかし、これらのリスクを発生要因からきっちり対策を講じていないがために、気づいたときには賃貸経営が破たんしてしまうことが少なくありません。

「リスクを制するにはリスクを熟知する」を念頭に、健全な賃貸経営をすすめていきましょう。

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